Desatero prodeje zemědělské půdy a co všechno ovlivňuje výslednou cenu

02. 12. 2025

Každý lán má své jedinečné vlastnosti. Dva pozemky ležící jen pár set metrů od sebe mohou mít odlišnou hodnotu. Do hry vstupují faktory právní, fyzické i hospodářské. Pokud chcete prodat bezpečně a za adekvátní částku, musíte znát detaily, které tvoří skutečnou tržní cenu.

Připravil jsem pro vás detailní rozbor 10 klíčových bodů, které jako specialista na zemědělské nemovitosti vždy posuzuji.

1. Lokalita a scelenost pozemků

Umístění nemovitosti je v realitách vždy na prvním místě. U zemědělské půdy se však na lokalitu díváme jinou optikou než u stavebních parcel. Zde nerozhoduje dostupnost MHD či občanská vybavenost. Klíčová je takzvaná scelenost lánů a konkurence v daném katastru.

Agrolesnictví_farmy_stejkal_cen_pudy_2026

Vlastníte ucelený blok orné půdy o výměře několika hektarů? Takový pozemek je pro hospodařící zemědělce zlatým dolem a jeho cena bude vysoká. Pokud ale vlastníte roztříštěné nudličky půdy utopené uprostřed cizích lánů, je vyjednávací pozice mnohem složitější. Důležité je také sledovat situaci v regionu. V lokalitách s velkým suchem nebo v podhorských oblastech je poptávka přirozeně nižší než v úrodných nížinách.

2. Právní a fyzický přístup k pozemkům

Mít pozemek zapsaný na listu vlastnictví je jedna věc. Dostat se na něj fyzicky je věc druhá. Přístupnost je jedním z nejdůležitějších technických parametrů. Ideální stav nastává v momentě, kdy váš pozemek přímo sousedí s obecní komunikací nebo polní cestou ve vlastnictví obce.

Mnoho pozemků v České republice je však takzvaně uvězněných. K přístupu na ně musíte přejet přes parcely jiných vlastníků. Pokud není zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy, může to pro nového nabyvatele znamenat budoucí soudní spory o nezbytnou cestu. Pozemek bez právně zajištěného přístupu je pro investory i zemědělce rizikový a toto riziko se vždy promítne do nižší nabídkové ceny.

3. Druh pozemku a jeho reálný stav

Údaje v Katastru nemovitostí nemusí vždy odpovídat realitě v terénu. Pozemek může být veden jako orná půda, což slibuje nejvyšší výnosy a hodnotu. Pokud ale na takovém pozemku ve skutečnosti rostou náletové dřeviny a léta se na něm nehospodařilo, náklady na jeho rekultivaci cenu sníží.

Rozlišujeme několik základních kategorií. Orná půda je nejžádanější pro svou univerzálnost a produkční schopnost. Trvalé travní porosty neboli louky a pastviny mají využití omezenější a zpravidla i nižší tržní hodnotu. Specifickou kategorií jsou pak zahrady či sady. Vždy je nutné porovnat „papírový“ stav na katastru se skutečným stavem při fyzické prohlídce.

4. Pachtovní smlouva a její podmínky

Toto je bod, který majitelé nejčastěji podceňují. Existence pachtovní smlouvy je pro prodej naprosto zásadní. Musíte přesně vědět, kdo na vašem pozemku hospodaří a za jakých podmínek. Pachtovní smlouva přechází při prodeji na nového vlastníka a ten ji musí respektovat.

Smlouva na dobu neurčitou s roční výpovědní lhůtou je standardní a trh ji akceptuje. Problém nastává u smluv na dobu určitou, které byly uzavřeny například na deset let dopředu. Pokud je takový pozemek zablokován nevýhodnou smlouvou, stává se pro mnoho kupujících nezajímavým. Nemohou na něm sami hospodařit ani změnit podmínky pachtu. Taková právní zátěž může srazit cenu pozemku i o desítky procent.

5. Bonita půdy a BPEJ kód

Bonita půdy vyjadřuje její úrodnost a produkční potenciál. Každý zemědělský pozemek má přiřazen pětimístný kód BPEJ (Bonitovaná půdně ekologická jednotka). Tento údaj nám prozradí klimatický region, svažitost, expozici i hloubku a kamenitost půdy.

Kvalitní černozemě a hnědozemě v rovinatých oblastech, zejména na Hané, v Polabí a na jižní Moravě, dosahují nejvyšších výnosů a zemědělci o ně mají enormní zájem. Naopak kamenité a málo úrodné půdy ve vyšších polohách vyžadují vyšší náklady na hnojení a obdělávání při menším zisku. Rozdíl v ceně mezi bonitně nejlepší a nejhorší půdou může být i několikanásobný. Bonitu si vždy ověřuji jako jeden z prvních parametrů.

6. Svažitost pozemků a erozní ohrožení

Moderní zemědělství využívá velkou a těžkou techniku. Pro takové stroje jsou strmé svahy komplikací. Zvyšují spotřebu nafty, časovou náročnost obdělávání a riziko nehod. Proto jsou rovinné pozemky ceněny více než ty ve svahu.

S tím souvisí i problematika eroze. Svažitá pole jsou náchylná k vodní erozi, kdy déšť odplavuje nejúrodnější část ornice. Na takové pozemky se vztahují přísná dotační omezení v rámci takzvaných standardů GAEC. Zemědělec zde nemůže pěstovat některé širokořádkové plodiny jako je kukuřice, což mu snižuje potenciální zisk. I tento faktor musíme při oceňování zohlednit.

7. Záplavová oblast a vodní režim

Voda je pro zemědělství nezbytná, ale její nadbytek škodí. Při oceňování vždy kontroluji povodňové mapy. Pokud se pozemek nachází v aktivní záplavové zóně, je to signál k opatrnosti.

Pravidelné záplavy mohou zničit celou úrodu, znehodnotit kvalitu půdy nánosy bahna či kamení a poškodit meliorační zařízení. Pro takové pozemky je také prakticky nemožné sjednat pojištění proti živelným pohromám. I když je pozemek mimo záplavovou zónu, zajímá mě vodní režim. Je půda podmáčená? Jsou na pozemku funkční drenáže? To vše hraje roli.

Agrolesnictví_farmy_stejkal_jak_spocitat_cenu pole

8. Tržní ceny v dané lokalitě versus inzerce

Jednou z nejčastějších chyb je stanovení ceny podle inzertních serverů. Částky, které vidíte v inzerátech, jsou často uměle navýšeny o marže zprostředkovatelů. Kvůli tomu jsou nadhodnocené a neodrážejí realitu. Pozemek může viset v nabídce měsíce i roky, protože je předražený.

Pro seriózní odhad vycházím výhradně z realizovaných cen. To jsou částky, které byly skutečně vyplaceny a jsou zaneseny v kupních smlouvách na katastru nemovitostí. Analyzuji, za kolik se prodaly srovnatelné pozemky ve vašem katastru za poslední rok. Jedině tak získáme objektivní obraz o tom, co je trh ochoten zaplatit.

9. Územní plán obce a budoucí potenciál

Zemědělská půda je dlouhodobá investice a její hodnota se může v čase měnit změnou územního plánu. Vždy nahlížím do aktuální územně plánovací dokumentace obce.

Zde můžeme narazit na dvě situace. Pozitivní je, pokud se pozemek nachází v rozvojové lokalitě a v budoucnu by se mohl změnit na stavební parcelu. Tím jeho hodnota raketově vzroste. Existuje ale i riziko. Územní plán může přes váš pozemek vést koridor pro budoucí obchvat, vysoké napětí nebo plynovod. Taková plánovaná stavba veřejného zájmu může budoucí nakládání s pozemkem výrazně omezit nebo vést k vyvlastnění.

10. Kontrola Katastru nemovitostí a právní vady

Posledním bodem je důkladná právní prověrka neboli lustrace listu vlastnictví. Než nabídneme pozemek k prodeji, musíme mít jistotu, že je právně čistý.

Hledám zástavní práva bank, exekutorské zápisy nebo věcná břemena dožití či inženýrských sítí. Specifickým problémem mohou být restituční nároky nebo duplicitní zápisy vlastnictví. Také kontroluji, zda pozemek neleží v chráněné krajinné oblasti nebo nad ložiskem nerostných surovin, což by omezovalo hospodaření. Prodej pozemku s právní vadou je téměř nemožný a vadu je nutné vyřešit předem.

Těchto deset bodů tvoří základní kostru každého úspěšného obchodu s půdou. Pokud si v některém z nich nejste jistí nebo nechcete trávit hodiny studováním katastrálních map a smluv, jsem tu pro vás. Pomohu vám zjistit skutečnou hodnotu vašeho majetku a zajistím, aby prodej proběhl bezpečně.